抵押權型REITs營運模式近似銀行，深受金融市場風險情緒影響，故我們可以利用「美國銀行全球金融壓力指數」當作抵押權型REITs是否容易取得資金從事利差交易的觀察指標。
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在房價高漲的台灣，不管是自住或是投資，一般人已很難直接買房，而REITs剛好滿足一般投資人買房地產的需求，不用一次拿出幾百萬、幾千萬就能投資，還可以滿足投資人固定收益需求。
REITs是Real Estate Investment Trust的縮寫，中文是「不動產投資信託」。用想像的話，股票屬於投資一般上市公司，REITs則是投資商辦、商場、住宅等各式各樣的不動產或是投資不動產債權。REITs的股價波動、配息，主要受到租金收入及利率水準影響，也因為REITs帶有固定收益的色彩，故成為資產配置中重要的一環。
REITs可以區分成權益型與抵押權型REITs：
• 權益型REITs
類似當房東收租金，直接投資商辦、商場、住宅等各式各樣不動產，獲利來源主要來自租金收入、房價漲跌等等。•抵押權型REITs：
營運近似銀行，主要營收來源為賺取利差，它主要的投資是買入不動產債權，而買入的不動產債權絕大部份都是美國政府擔保的Agency MBS，其它少部份投資項目包括商業MBS或是借錢給不動產經營者、不動產開發商。國內有3檔REITs ETF，都是布局海外房產，息收純屬海外所得，不用計入台灣綜合所得稅。其中，00712成立時間最長、配息歷史悠久，每年都能配息5%以上，且近兩季年化配息率皆高達約11%，堪稱台灣ETF配息率之王，目前規模已高達200億台幣。
| ETF名稱/代號 | 追蹤指數 | 成立日期 | 規模(至2024/4/30) |
|---|---|---|---|
| 復華富時不動產(00712) | 富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數 | 2017/08/09 | 315.23億元 |
| 群益道瓊美國地產(00714) | 道瓊美國地產指數 | 2017/10/20 | 7.03億元 |
| 富邦入息REITs+(00908) | 全球入息不動產與基礎建設指數 | 2022/05/10 | 5.87億元 |
2023年以來，美國聯準會逐漸調整貨幣政策，從快速升息階段進入緩升息階段後，未來有機會進入暫停升息階段，今後更有可能進入投資人期待的降息循環階段，投資人一定會想要問，升息結束前後，以息收型的資產而言，到底那一種息收型的資產更有利於投資人？
受惠於降息的息收型資產其實不外乎就是兩種，分別是REITs與債券，投資人通常第一時間會先想到債券資產，REITs往往是被忽略的標的，但實務上，在升息結束前後一段時間，息收型資產都會有不錯的表現，其中抵押權型REITs在升息結束後平均報酬更是有5.8%-16.8%的水準，遠優於權益型REITs及美國投資等級公司債。
| 證券代號 | 升息結束前六個月 | 升息結束前三個月 | 升息結束後三個月 | 升息結束後六個月 |
|---|---|---|---|---|
| 抵押權型REITs指數 | 7.3% |
6.8% | 5.8% | 16.8% |
| 權益型REITs指數 | 9.1% | 5.6% | 6.2% | 12.2% |
| 美國投資等級公司債指數 | 3.9% | 3.9% | 3.5% | 7.4% |
資料來源：彭博 ; 資料日期：1994/10/31–2019/07/31；過去4次升息循環結束時點分別為1995/04、2000/08、2006/07、2019/01
註：指數績效均採還原息報酬計算；抵押權型REITs指數採用富時抵押權型REITs指數(彭博代碼FNMRTR Index)、權益型REITs指數採用富時權益型REITs指數(彭博代碼FNERTR Index)、美國投資等級公司債指數採用彭博美國投資等級公司債指數(彭博代碼LUACTRUU Index)
除此之外，由於抵押權型REITs營運模式近似銀行，都是在賺取利差，故其深受金融市場風險情緒影響，包括金融市場流動性、市場風險趨避程度等，而美國銀行全球金融壓力指數(BofA Merrill Lynch Global Financial Stress Index，以下簡稱GFSI)衡量全球信用、股權、利率、外匯、商品五大市場投資人風險偏好、避險需求及市場流動性狀況，數值越低代表投資人風險偏好度提高、避險需求下降、市場流動性狀況佳，故我們可以利用此指標當作抵押權型REITs是否容易取得資金從事利差交易的觀察指標。
目前大家最關心的議題，就是升息或是降息會如何影響抵押權型REITs？我們分析未來大家最關心的兩個時期，分別是升息結束後及降息開始後，這兩個時期GFSI都是呈現下降的趨勢，也就是說該時期投資人風險偏好上升、避險需求下降、市場流動性風險降低，理論上相對有利抵押權型REITs的營運模式。
而在GFSI呈現下降趨勢時，對比抵押權型REITs指數表現可以發現在升息結束後三個月、跟六個月平均的總報酬分別是4.3%、14.8% ，降息開始後三個月、跟六個月平均的總報酬分別是6.4%、9.8% ，顯示升息結束後或是降息開始後一段時間，通常是投資抵押權型REITs的好時機。
對比升息開始後GFSI與抵押權型REITs指數表現，我們發現GFSI呈現上升態勢時，代表投資人風險偏好下降、避險需求上升、市場流動性風險出現，也意謂抵押權型REITs在此時借貸資金的風險上升，直接影響其股價表現，故整體而言，升息開始後通常較不利抵押權型REITs，而升息結束後、降息開始後，由於資金面轉向寬鬆，更有利抵押權型REITs從事利差交易。
